05. 01. 2021 ·Fachbeitrag ·Störung des Hausfriedens | Typischerweise wird eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen einer Pflichtverletzung des Mieters oder seiner Besucher mit einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB verbunden. In der Rechtsprechung des BGH ist grundsätzlich geklärt, ob es in diesen Fällen einer (nochmaligen) Abmahnung bedarf und ob ein Mieter für Fehlverhalten seiner Besucher einzustehen hat. Störung des hausfriedens eigentümergemeinschaft ohne. Gleichwohl wird der BGH immer wieder im Rahmen von PKH- und Einstellungsanträgen mit diesen Fragen befasst. Meist vergeblich, wie auch die aktuelle Entscheidung zeigt. | Sachverhalt Die Beklagte ist durch vorläufig vollstreckbares Urteil des AG München zur Räumung der von den Klägerinnen vermieteten Wohnung verurteilt worden. Ihre Berufung wurde nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Die Vorinstanzen haben die ‒ neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise erklärte ‒ ordentliche Kündigung der Klägerinnen für begründet erachtet, weil die Beklagte den Hausfrieden nachhaltig gestört habe.
Dem Vermieter stand zumindest ein Recht zur ordentlichen Kündigung zu, da eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorlag. Die Mieterin hatte das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und ihre Pflicht, bei der Nutzung der Mietwohnung die anderen Mieter nicht zu stören, in schwerwiegender Weise verletzt. Dabei muss bei einer derartigen Pflichtverletzung ein persönliches Verschulden bzw. schuldhaftes Verhalten des von einer Kündigung betroffenen Mieters nicht vorliegen. Auch das Verhalten von Besuchern, die sich mit Einverständnis eines Mieters in dessen Mietwohnung aufhalten, ist hinsichtlich der Verpflichtung den Hausfrieden nicht zu stören, anrechenbar. Deshalb konnte der Mieterin das den Hausfrieden störende Verhalten des Partners als eigenes Verschulden angerechnet werden (BGH, Beschluss v. 25. Der Hausfrieden wird durch einen Miteigentümer gestört. 20, Az. VIII ZR 59/20). 24
Die Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils wird vermutlich nur äußerst selten gelingen, da das Interesse von Bietern an nur einem Teil an einer Wohnung mit Sicherheit sehr gering ist. Anschließend müsste ein Käufer die Rechtsprechung des BGH durchsetzen – was ebenfalls sehr unwahrscheinlich wäre, wenn der Entziehungsanspruch auf nur einen Miteigentumsanteil beschränkt ist. Dem schützenswerten Interesse des nicht störenden Miteigentümers (also hier der Ehefrau) am Erhalt des Anteils kann dadurch Rechnung getragen werden, dass die Befugnis eingeräumt wird, die Wirkung des auch gegen sie ergehenden Urteils abzuwenden. Hierfür muss sie den Grund für die Entziehung vollständig beseitigen, indem sie den Anteil ihres Mannes erwirbt und ihn dauerhaft aus der Anlage entfernt. Dies erfordert unter anderem ein uneingeschränktes Hausverbot gegen den Störer sowie die Gewähr, dass dieses durchgesetzt werden kann. BGH, Urteil vom 14. Kündigung nach massiven Beleidigungen und Störung des Hausfriedens - Deubner Verlag. 9. 2018, AZ – V ZR 138/17 –
Die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung sind Inhalt des Wohnungseigentums und des Gemeinschaftseigentums, mit der Folge, dass ein Verstoß hiergegen eine Eigentumsstörung darstellt, der einen einzelnen Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft berechtigt, gegen den Mieter als Störer gem. § 906 BGB, § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG unmittelbar vorzugehen. AG Hannover, Urt. v. 07. Störung des hausfriedens eigentümergemeinschaft aufgaben. 10. 2009 – 442 C 4595/09, ZMR 2010, 239 – Entfernung einer Parabolantenne, die der Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht. Insbesondere kann jeder beeinträchtigte Wohnungseigentümer selbst den störenden Mieter, nach § 1004 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen, mit der Maßgabe, dass ihm untersagt wird das störende Verhalten fortzusetzen und binnen einer Frist einzustellen. II. Der Mieter als Zustandsstörer Ebenso kann der Mieter unmittelbar auf Duldung der Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen seines Vermieters in Anspruch genommen werden, auch wenn er die unzulässige bauliche Veränderung zwar nicht verursacht hat, durch seien maßgebenden Willen der unzulässige Zustand aber aufrechterhalten wird.
Angesichts des Mangels an diesbezüglichem Problembewusstsein und Änderungsmotivation und der andererseits massiven Störungen des Hausfriedens können das Interesse des Beklagten an einer Fortführung des Mietverhältnisses das sofortige Beendigungsinteresse der Klägerin aber bei weitem nicht überwiegen. Das Mietverhältnis wurde daher durch die fristlose Kündigung vom 26. 2019 beendet. Das Urteil ist nach Verwerfung der Berufung rechtskräftig. Amtsgericht München, Urt. v. Sprachverlust: Aphasie - Wenn die Sprache plötzlich weg ist | MDR.DE. 31. 2019 - 417 C 4799/19 Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 10. 2020
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