Keywords: Rolladen Rolläden Rollladen Sondereigentum Gemeinschaftseigentum Anfechtungsklage Rechtsanwalt Frank Dohrmann
Dass Fenster (und Türen) aufgrund ihrer Abschlussfunktion zum zwingenden Gemeinschaftseigentum gehören, hat der BGH bereits entschieden. Es verwundert daher nicht, dass er vom Sondereigentümer implizit verlangt, in jedem Fall zunächst einen Beschluss über eine solche Maßnahme von der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen. Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum: Wozu gehören Fenster?. Außer im Falle der Notgeschäftsführung haben die Sondereigentümer nämlich bei feststehender Instandsetzungsbedürftigkeit des Gemeinschaftseigentums eine Entscheidungskompetenz über das "Wie" der auszuführenden Arbeiten – auch im Hinblick auf die entstehenden und von allen Eigentümern zu tragenden Kosten. Dieses Recht würde den übrigen Eigentümern abgeschnitten, wenn über die Geschäftsführung ohne Auftrag der selbst vornehmende Sondereigentümer einen Erstattungsanspruch gegen die anderen Eigentümer hätte, argumentierte der BGH. Der verlangende Sondereigentümer muss daher nach Ansicht der KarlsruherRichter in jedem Fall einen Beschluss herbeiführen und - sofern dieser abgelehnt oder nicht zufriedenstellend beschlossen wird – Beschlussanfechtungsklage erheben.
1985, Deckert WE 1986, 132). Etwas anderes gilt nur bei Fenstern älterer Bauart, bei der die inneren Scheiben samt Rahmen als "Winterfenster" herausgenommen werden können. Sie sind aber heute sehr selten. Fensterläden sind "die Außenansicht des Gebäudes gestaltende Bauelemente" und somit gemeinschaftliches Eigentum (LG Memmingen, 29. 12. 1977, 4 T 1048/77. Außenjalousien in einer Wohnungseigentumsanlage stehen stets im gemeinschaftlichen Eigentum, dies gilt grundsätzlich und nicht nur dann, wenn sie "nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden sind" (KG Berlin, 19. 06. Kostentragung Reparatur Rollläden in Eigentümergemeinschaft. 1985, 24 W 4020/84). Nach außen gerichtete Fensterbänke und Fenstersimse sind gemeinschaftliches Eigentum (OLG Frankfurt, 23. 09. 1975, 22 U 275/83). Rolläden sind als fassadengestaltende Elemente dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rolladengurte (LG Memmingen, 29. 1977, 4 T 1048/77). Es kann also aufgrund der vielfältigen Gerichtsurteile festgestellt werden, dass nur der Innenanstrich und frei abmontierbare Beschläge dem Sondereigentum zugerechnet werden können.
Diese Rechtsprechung steht auch nicht im Widerspruch zu dem von Ihnen zitierten Urteil des BayOLG. Wäre eine Umdeutung der Vereinbarung in der Teilungserklärung in eine Kostentragungsvereinbarung möglich, bedürfte es auch keines weiteren Beschlusses der WEG in der Eigentümerversammlung um Ihnen die Kosten aufzuerlegen. Nur wenn nicht schon durch die Teilungsvereinbarung bereits eine besondere Kostenverteilung für die Rollläden besteht, könnte nach § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Vereinbarung von der sonst üblichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen beschlossen werden. Damit könnten Ihnen ebenfalls die Reparaturkosten für die Außenrollläden auferlegt werden. Wohnungseigentum - WEG -. Eine solcher Beschluss bedarf einer 3/4-Mehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Teile der Rechtsprechung und Literaturmeinungen gehen davon aus, dass ein Kostenverteilungsbeschluss auch nachträglich gefasst werden kann, z. in Fällen einer dringenden Reparatur, mit der nicht zur nächsten Eigentümerversammlung abgewartet werden konnte o. ä.
Wohnungseigentum Welche Reparaturkosten trägt der Wohnungseigentümer, welche die Gemeinschaft? Immer wieder müssen Gerichte über Streit in Wohnungseigentümergemeinschaften entscheiden. Häufig geht es dabei um die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Bauteilen zuständig ist, die Schnittstellen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bilden. Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach diesem Gesetz kann Wohnungseigentum an Mehrfamilienhäusern, Reihenhausanlagen, Doppelhäusern und auch Einzelhäusern begründet werden. Für kleine und große Mehrfamilienhäuser ist die Bildung von Wohnungseigentum nach dem WEG obligatorisch. An Reihenhäusern, Doppelhäusern und Einfamilienhäusern wird in der Regel dann Wohnungseigentum begründet, wenn bauplanungs- oder bauordnungsrechtlich eine Realteilung des Grundstücks (Teilung durch amtliche Vermessung) nicht möglich ist. Nach dem WEG kann an Wohnungen das Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
1. Rollläden stehen dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum (Bärmann/Armbrüster, 12. Auflage 2013, RNr. 107). Beim Gurt handelt es sich um eine notwendige Vorrichtung zur Bedienung des Rollladens, so dass eine Trennung zwischen Rollladen und Gurt nicht praktikabel ist. 2. Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, den Miteigentümern ohne Vorliegen besonderer Umstände und gewissermaßen standardmäßig vor einer Entscheidung über die Genehmigung einer Jahresabrechnung Auszüge aus den Buchungskonten und/ oder Belegkopien zu übermitteln. Die Jahresabrechnung stellt sich als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung dar. Der Verwalter hat deshalb alle tatsächlich in dem abzurechnenden Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie zu Recht oder zu Unrecht erfolgt sind.
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