Die von einem Wohnungseigentümer benötigte Zustimmung zu einer baulichen Veränderung muss zunächst in einem Beschlussverfahren behandelt werden. Achtung: Ohne Durchführung eines Beschlussverfahrens sind Wohnungseigentümer nicht berechtigt die Zustimmung zu einer Baugenehmigung einzuklagen. Dies entschied das Landgericht München im April 2014. Der Fall: Klage auf Errichtung der Garage Ein Wohnungseigentümer beabsichtigte den Bau einer Garage. Die Eigentümerversammlung war mit der Angelegenheit jedoch noch nicht befasst worden. Dennoch begehrte der Wohnungseigentümer per gerichtlicher Klage die notwendige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Errichtung seiner Garage. BGH: Beschluss über bauliche Veränderung | Immobilien | Haufe. Ohne Erfolg! Das Landgericht München stellte klar, dass eine Zustimmung zu einer baulichen Maßnahme nur im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss möglich ist. Eine Beschlussabstimmung findet grundsätzlich nur in einer Eigentümerversammlung statt.
Dass eine bauliche Veränderung durch beeinträchtigte Wohnungseigentümer nur in Form eines Beschlusses genehmigt werden kann, entschied das Landgericht Hamburg im Januar 2013. Das Landgericht Hamburg hatte zu entscheiden, ob ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft verpflichtet war, eine von ihm installierte Terrassenüberdachung wieder zu beseitigen. Gemäß der Teilungserklärung der Gemeinschaft war jedes Mitglied verpflichtet, die ihm zugehörigen Gebäudeteile ordnungsgemäß instand zu halten. Weg bauliche veränderung ohne beschluss. Anfang des Jahres 2008 installierte ein Wohnungseigentümer unmittelbar angrenzend an die Einheit eines anderen Wohnungseigentümers eine Terrassenüberdachung. Unmittelbar vor der Installation der Überdachung hatte eine Eigentümerversammlung stattgefunden. Im Protokoll der Versammlung war nachzulesen, dass alle anwesenden Eigentümer sich einig waren, dass Änderungen am äußeren Erscheinungsbild der Wohneigentumsanlage zustimmungspflichtig sind. Unter dieser Voraussetzung hatten die meisten Eigentümer dem Umbau zugestimmt.
Diese dürfen das Risiko der Anfechtung bewusst eingehen. Daher handelt der Versammlungsleiter nicht pflichtwidrig, wenn er bei Vorliegen einer einfachen Mehrheit und Fehlen der Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer einen positiven Beschluss über eine bauliche Veränderung verkündet. Allerdings muss er die Eigentümerversammlung darüber informieren, ob aus seiner Sicht bestimmte Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hätten erteilen müssen. Außerdem muss er auf das sich hieraus ergebende Anfechtungsrisiko hinweisen. Die klagenden Eigentümer konnten im entschiedenen Fall nicht nachweisen, dass der Verwalter seine Informations- und Hinweispflichten verletzt hat. Daher war es nicht pflichtwidrig, den Beschluss über die bauliche Veränderung zu verkünden. Zustimmung zur baulichen Veränderung - nur im Beschlussverfahren - GeVestor. Fazit: Jetzt wissen Sie: Wird ein Beschluss über eine bauliche Veränderung als zustande gekommen verkündet, ohne dass alle nachteilig betroffenen Eigentümer zugestimmt haben, ist der Beschuss anfechtbar. Die Kosten eines Anfechtungsprozesses hat der Verwalter aber nur dann zu tragen, wenn er die Eigentümer nicht über ein mögliches Anfechtungsrisiko informiert hat.
Alle übrigen Wohnungseigentümer enthalten sich. Nach § 16 Abs. 6 WEG sind mit den Kosten, die eine bauliche Veränderung verursacht, alleine diejenigen Wohnungseigentümer zu belasten, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben. Bei der hier dargestellten Lösung also alleine der umbauwillige Eigentümer. Auch bei dieser Lösung besteht jedoch keine abschließende Rechtssicherheit. Insbesondere dürfte durch diese Lösung eine dauerhafte Überbürdung der Instandhaltungskosten bezüglich der baulichen Veränderung auf den umbauwilligen Eigentümer nicht zu erreichen sein. Grundsätzlich tritt die Kostenfolge (alleinige Tragung durch den Zustimmenden) nach § 16 Abs. 6 WEG zwar auch für alle durch die bauliche Maßnahme verursachten Folgekosten und nicht nur für die Herstellungskosten ein. Beschluss über bauliche Veränderung kann auch ohne Zustimmung aller verkündet werden. Die Übernahme der Folgekosten ist aber wohl zeitlich beschränkt, wenn durch den Umbau Gemeinschaftseigentum entsteht. Beispiel: Dem Sondereigentümer der Dachgeschosseinheit wird genehmigt, das Dachgeschoss auszubauen und hierbei die Dacheindeckung komplett zu ersetzen.
Dieses – in der Regel unerwünschte Ergebnis – keinen auch nicht verhindert werden, indem beschlossen wird, dass der umbauende Wohnungseigentümer die Instandsetzungskosten des umgebauten Bauteils alleine zu tragen hat. Für einen solchen Beschluss fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Ein ohne Beschlusskompetenz gefasster Beschluss ist nichtig. In Rechtspraxis werden unterschiedliche Lösungsmodelle erörtert. Über keines dieser Modelle ist allerdings bislang höchstrichterlich entschieden worden, so dass bei Anwendung aller Modelle Rechtsunsicherheit verbleibt. Gleichwohl sollen die möglichen Auswege dargestellt werden: 1) Auflösende Bedingung Die Kostenregelung, welche der nachfolgende Beschlussvorschlag vorsieht, dürfte zwar mangels Beschlusskompetenz nichtig sein. Die Beschlussfassung sieht daher vor, dass die Genehmigung zur Durchführung der baulichen Veränderung aufgelöst wird (auflösende Bedingung), sofern der umbauwillige Eigentümer Instandsetzungsansprüche bezüglich der baulichen Veränderung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend macht.
Ein mit einfacher Stimmenmehrheit gefasster Beschluss über eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darf auch dann verkündet werden, wenn die Zustimmung einzelner beeinträchtigter Wohnungseigentümer fehlt. Der Verwalter muss aber auf Anfechtungsrisiken hinweisen. Test. Hintergrund: Nicht alle Betroffenen stimmen baulicher Veränderung zu Mehrere Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen von der ehemaligen Verwalterin den Ersatz von Kosten, die ihnen in einem Beschlussanfechtungsverfahren entstanden sind. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2011 hatten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschlossen, einer Teileigentümerin den Umbau ihres Einkaufzentrums im Hinblick auf die damit verbundenen baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums zu genehmigen. Der Geschäftsführer der Verwalterin verkündete den Beschluss. Ein Wohnungseigentümer, der gegen den Beschluss gestimmt hatte, hat diesen angefochten. Nach einer übereinstimmenden Erledigungserklärung erlegte das Landgericht die Prozesskosten den beklagten Wohnungseigentümern auf, weil der Beschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit für ungültig erklärt worden wäre.
Der demnach bestehende Vorrang der Herbeiführung des Beschlusses durch Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft gemäß § 22 Abs. 1 WEG war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich (LG München I, Urteil v. 20. 04. 15, Az. 1 S 12462/14 WEG). Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.
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