Eine Mieterhöhung muss der Vermieter stets schriftlich begründen, § 558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Um die Mieterhöhung zu begründen, kann der Vermieter insbesondere auf den Mietspiegel, der Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen, § 558a Abs. 2 BGB. Das bietet sich etwa dann an, wenn für die Gemeinde kein Mietspiegel existiert, in dem die betroffene Wohnung liegt. Zu den Vergleichswohnungen muss der Vermieter aber genaue Angaben machen. Ansonsten kann es passieren, dass die Mieterhöhung unbegründet ist. Vergleichswohnungen mieterhöhung kriterien definition. Diese Voraussetzungen müssen die Vergleichswohnungen erfüllen Um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf die Werte von drei Vergleichswohnungen zu begründen, müssen folgende Voraussetzungen vorliegen: Drei Vergleichwohnungen sind Pflicht Sind weniger als drei Vergleichswohnungen benannt, ist das Mieterhöhungsverlangen bereits deswegen unbegründet. Dabei fällt eine Wohnung bereits dann weg, wenn diese nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selber bewohnt wird oder infolge ungenauer Beschreibung nicht aufgefunden werden kann.
(BGH, Az. VIII ZR 72/02 und 141/02, aus: WM 2002, S. 149). Im vorliegenden Fall war die Nennung der jeweiligen Anschrift ausreichend, da es sich jeweils um Häuser in geschlossener Bauweise handelt. Für die Vergleichbarkeit müssen die Wohnungen nicht identisch sein. Es reicht aus, wenn sie dem gleichen Wohnungsteilmarkt entstammen und in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Mieterhöhung auf Vergleichsmiete - Formelle Anforderungen. Für die Mieterhöhung einer Doppelhaushälfte kann deshalb als Vergleichsobjekt auch ein Einfamilienhaus herangezogen werden, weil beide artgleich eine abgeschlossene Bauweise darstellen. (LG Berlin, Az. 65 S 414/03, aus: GE 2004, S. 1396) Diesen Kriterien werden die Angaben des Klägers gerecht. Insbesondere steht zur Überzeugung des Gerichts nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die ortsübliche Miete für das Reihenendhaus des Beklagen im Zeitpunkt der Erhöhungserklärung 5, 24 €/m² betrug und damit über dem lag, was der Kläger vorliegend geltend gemacht hat. Dies ergibt sich aus den in sich schlüssigen und widerspruchsfreien Feststellungen des Sachverständigen, dessen überzeugenden schriftlichen und mündlichen Ausführungen in der Verhandlung vom 4.
Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen Unbedingt erforderlich ist auch die Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen. Dem Mieter muss es möglich sein, die Wohnungen allein anhand der Beschreibung des Vermieters zu finden, damit er sich vor Ort selbst von der Vergleichbarkeit der Wohnungen überzeugen kann. Die genaue Beschreibung des Mieters muss die exakte Anschrift der jeweiligen Vergleichswohnung enthalten. Wichtig sind gegebenenfalls auch die Nennung des Stockwerks und die genaue Bezeichnung der Lage in dem Stockwerk. Ist eine Wohnungsnummer vorhanden, muss auch diese genannt werden. Finden sich zu der Lagebeschreibung mehrere Wohnungen, ist auch der Name des Mieters aufzuführen. Vergleichswohnungen mieterhöhung kriterien synonym. Es kommt aber nicht darauf an, ob der Mieter Zutritt zu der Vergleichswohnung bekommt. Weitere Angaben bezüglich Art, Ausstattung, Baujahr und Beschaffenheit Wegen der Vergleichbarkeit sind darüber hinaus weitere Angaben über Art, Ausstattung, Baujahr und Beschaffenheit der Vergleichswohnungen zu machen, die für die entsprechende Miethöhe entscheidend sind.
Die Begründung des Erhöhungsverlangens dient dazu, dass der Mieter überprüfen kann, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Dadurch sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Dazu muss die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben. Dies soll ihm ermöglichen, innerhalb der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen und sich darüber klar zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Bei der Benennung von Vergleichswohnungen ist der Vermieter nicht auf preisfreien Wohnraum beschränkt. Obwohl preisgebundener Wohnraum bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen ist, folgt daraus aber nicht, dass preisgebundene Wohnungen zur Begründung eines Erhöhungsverlangens nicht herangezogen werden können. Eine Einschränkung auf preisfreien Wohnraum ergibt sich auch weder aus dem Wortlaut von § 558a Abs. 2 Nr. Ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmal Ausstattung der Wohnung. 4 BGB noch aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. Vergleichswohnungen dienen nicht zum Nachweis der Vergleichsmiete Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nämlich nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen.
Namensangaben der Vergleichsmieter Zwar besteht keine Verpflichtung, Mieter und Vermieter namentlich zu bezeichnen. Dennoch ist die Information sinnvoll, wenn die Vergleichswohnung andernfalls nicht identifiziert werden kann (BGHZ 84, 395). Kann der Mieter die Vergleichswohnung nämlich nicht auffinden, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, falls er dadurch weniger als drei Vergleichswohnungen benennt (LG Kaiserslautern ZMR 1985, 363). Vergleichswohnungen mieterhöhung kriterien soll der windenergieausbau. Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen Der Vermieter muss mindestens drei Vergleichswohnungen bezeichnen. Mehr schaden nicht (BayObLG RE WuM 1992, 52). Auch kann er unbeschränkt Wohnungen aus seinem eigenen Bestand bezeichnen (OLG Frankfurt RE WuM 1984, 123). Es schadet auch nicht, wenn der Mieter selbst im Haus wohnt (OLG Karlsruhe WuM 1984, 188). Verweigert ein Mieter den Zutritt zu seiner Vergleichswohnung, ist das Mieterhöhungsverlangen dennoch wirksam (OLG Schleswig RE WuM 1984, 23). Schließlich haben weder Vermieter noch Mieter Anspruch auf Zutritt in die für sie fremde Wohnung des Vergleichsmieters.
Was, wenn der Mieter nicht zustimmt? Was der Vermieter dem Mieter zunächst einmal zukommen lässt, ist ein Mieterhöhungsverlangen. Die Miete wird zunächst durch den Mietvertrag festgelegt. Soll diese geändert werden, müssen beide Seiten zustimmen. Der Vermieter wünscht also eine Vertragsänderung, der der Mieter noch zustimmen muss. Reagiert der Mieter nicht auf die Mieterhöhung oder stimmt er dieser ausdrücklich nicht zu, liegt es am Vermieter, entsprechende Konsequenzen zu ziehen. Er kann innerhalb von drei Monaten Klage erheben auf Erteilung der Zustimmung. Vergleichswohnung. Es ist dann Aufgabe des Gerichts nachzuprüfen, ob die Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es ist Aufgabe des Vermieters, das zu beweisen. Wird dies durch das Gericht positiv festgestellt, muss der Mieter die Miete nachzahlen sowie die Prozesskosten tragen. Im Gegensatz kann der Vermieter ein Schweigen des Mieters aber auch nicht einfach als Zustimmung interpretieren und beispielsweise im Falle eines Lastschriftverfahrens die Höhe der Miete ändern.
Sind diesbezüglich nicht alle Voraussetzungen erfüllt, kann das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb unbegründet sein. Der Mieter wäre dann nicht verpflichtet der Mieterhöhung zuzustimmen. Allerdings ist die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen in einem Prozess nicht ausreichend für den Nachweis, dass die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters also nicht zu, weil er meint, die Erhöhung sei unbegründet, und der Vermieter klagt die Zustimmung vor Gericht ein, muss der Richter entscheiden, ob die geforderte Miete ortsüblich ist, wenn der Mieter dies bestreitet. Für die Entscheidung des Richters ist in der Regel entweder ein Mietspiegel oder, wenn dieser nicht existiert, ein Sachverständigengutachten maßgebend. Die Wahrscheinlichkeit für einen positiven Prozessausgang für den Vermieter ist aber umso größer, je besser die Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete widerspiegeln. Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen Wichtig ist, dass mindestens drei Vergleichswohnungen aufgeführt werden, die bezüglich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der vermieteten Wohnung vergleichbar sind.
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