Obwohl die Vermietung von Grundstücken grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, kann die Vermietung von Gewerbeflächen steuerpflichtig erfolgen. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung, die so genannte Option zur Steuerpflicht, ist häufig sowohl für die Vermieter- als auch für die Mieterseite wirtschaftlich sinnvoll. Da umsatzsteuerfreie Vermietungsumsätze nicht zum Vorsteuerabzug der damit in Verbindung stehenden Eingangsleistungen berechtigen, muss der Vermieter hinsichtlich seiner Investitionen in die Liegenschaft mit Bruttobeträgen inklusive Umsatzsteuer kalkulieren. Die Option eröffnet ihm den Vorsteuerabzug. Daher werden entsprechende Eingangsrechnungen nur in Nettohöhe, also exklusive Umsatzsteuer, bei ihm aufwandswirksam. Die erzielte Ersparnis kann er in Form eines reduzierten Mietzinses an den Mieter zumindest anteilig weitergeben. Was Sie bei der Ausübung der Option zur Steuerpflicht beachten müssen und welche Risiken auf Sie warten könnten, schildert Reglindis Müller-Adams von der Commerzbank AG in diesem Beitrag.
Dabei handelt es sich meistens um Immobilien, die verschiedene Funktionen erfüllen und unterschiedliche Gewerbetypen aufweisen, wie zum Beispiel einen Bürotrakt, eine Produktionsstätte und Lagerräume. Freizeit Immobilien: In diese Sparte passen sämtliche Immobilien, die der Freizeit dienen, wie zum Beispiel Sportplätze oder Fitnesscenter. Handelsimmobilien: Das sind Immobilien, in denen verkauft und gehandelt wird, zum Beispiel Ladenlokale oder Supermärkte. Logistikimmobilien: Spezielle Immobilien, die als Material- und Warenlager dienen. Spezialimmobilien: Hier fallen sämtliche Immobilien rein, die nicht oben zugeordnet werden können, wie zum Beispiel Bauernhöfe, Reitställe, Tankstellen und Ähnliches. Tipp Legen Sie im Pachtvertrag so genau wie möglich die Nutzung der Immobilie fest. Welche Kosten fallen bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien an? Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten möchten, fallen etwas andere Kosten an, als bei einer privaten Vermietung. So kann es zum Beispiel sein, dass Ihnen der Mieter die Pacht inklusive der Mehrwertsteuer überweist, da er vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Diese Besonderheiten der BKA für Gewerbeimmobilien sollten Sie kennen Die alljährlich fällige Abrechnung der Betriebskosten für vermietete Immobilien stellt für viele Eigentümer, die nicht hauptberuflich im Immobiliengeschäft tätig sind, eine besondere Herausforderung dar. Dabei ist es wichtig, Fehler bei der Nebenkostenabrechnung zu vermeiden, um Ihren Mietern eine korrekte Abrechnung auszuhändigen. Welche Kosten und Aufwendungen auf die Mieter umgelegt werden dürfen, ist zwar in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) klar geregelt, dennoch kommt es zwischen Mietern und Vermietern immer wieder zu Streitigkeiten über die oft umgangssprachlich auch Nebenkosten genannten Betriebskosten. Besonderes Konfliktpotenzial bieten in dieser Hinsicht Immobilien, in denen neben Wohnungen auch gewerbliche Flächen vermietet werden. Denn die in der BetrKV aufgeführten umlagefähigen Kosten beziehen sich in erster Linie auf reine Wohngebäude. Für die Berechnung der Betriebskosten von Gewerbeimmobilien gelten darüber hinausgehende besondere Regelungen.
Zwar würde der Vermieter die Steuer nach entsprechender Rechnungsberichtigung vom Finanzamt zurückerhalten, es ist jedoch fraglich, ob eine unoptierte Vermietungstätigkeit mit Blick auf die in der Liegenschaft zu tätigenden Investitionen noch wirtschaftlich sinnvoll ist. Vorsicht bei der Untervermietung Der Mieter sollte für den Fall der Untervermietung verpflichtet werden, selbst nur an optionsfähige Gewerbetreibende zu vermieten und die Option auch auszuüben. Denn für die Beurteilung der Optionsfähigkeit des (Haupt-)Mietverhältnisses muss auf die Endnutzung der Flächen abgestellt werden. Eine nicht optierte Untervermietung führt somit auch zu einer insgesamt missglückten Option für den Hauptvermieter. Steueraufwand minimieren – Vorsteuerabzug sichern Die zunehmend komplexen Regelungen der Umsatzsteuer fehlerfrei zu managen, stellt Sie in der Praxis immer vor große Herausforderungen. Im Seminar Umsatzsteuer bei Immobilien verschaffen Sie sich umfassendes Know-how zu allen umsatzsteuerlichen Brennpunkten.
Falls die Gesamteinnahmen sowie die sonstigen Einkünfte oberhalb des Steuerfreibetrags liegen, ist keine Versteuerung erforderlich. 2021 liegt die Freigrenze für Alleinstehende bei 9. 744 Euro. Liegen die Einkünfte darüber, dann werden jedoch nur die Netto-Kaltmieten berücksichtigt. Die Nebenkosten entsprechen hierbei den Betriebskosten und zählen nicht dazu. Von den Mieteinnahmen werden noch die Aufwendungen für die Finanzierung sowie Unterhaltung der Gewerbeimmobilie abgezogen. Hierzu gehören zum Beispiel: Rechnungen von Handwerker:innen Zinsbelastung durch einen Kredit Gebäudeabschreibungen Werbungskosten für die Suche nach Mieter:innen Wie wird der Mietpreis festgelegt? Als Vermieter:in kannst du mit deinen Mieter:innen frei über den Mietzins verhandeln. Wenn du entsprechende Richtwerte für die Gewerbeimmobilie suchst, dann findest du in den einschlägigen Immobilienportalen hilfreiche Anhaltspunkte. In der nachfolgende Tabelle haben wir die Mietpreise für Gewerbeflächen in den 7 größten Städten Deutschlands aufgelistet: Spitzenmiete (netto kalt pro m²) Durchschnittsmiete Berlin 37, 00 € 27, 50 € Düsseldorf 28, 50 € 16, 00 € Frankfurt 41, 50 € 23, 00 € Hamburg 30, 00 € 17, 50 € Köln 26, 00 € 15, 00 € München 41, 00 € 23, 00 € Stuttgart 25, 50 € 16, 00 € Noch einfacher und unkomplizierter ist die Berechnung des Mietpreises mit unserem Mietpreiskalkulator.
In diesem Fall müssen Sie die Einnahmen aus der Vermietung inklusive der Mehrwertsteuer bei Ihrer Einkommensteuer angeben und versteuern. Die übrigen Einnahmen und Ausgaben unterscheiden sich allerdings kaum von der Berechnung privater Mieteinnahmen. Denn auch hier können Sie eine Abschreibung in Höhe von 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über 50 Jahre hinweg bei Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Außerdem können Sie sämtliche Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, steuermindernd angeben. Dazu gehören nicht nur Reparaturen, sondern zum Beispiel auch Zinsen, die sie für eine Hypothek auf dieses Objekt zahlen müssen. Beispiel: Einnahmen Verpachtung inklusive Mehrwertsteuer 48. 000 € Einnahmen aus Umlagen 20. 000 € = Einnahmen Gesamt 68. 000 € abzüglich Abschreibung (2%) 12. 000 € abzüglich Erhaltungsaufwand 16. 000 € abzüglich Zinsaufwendungen 18. 000 € = zu versteuernder Einnahmen 22. 000 € Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37%) 8. 0140 € Welche Steuern müssen Sie bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie zahlen?
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