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Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Anforderungen an den Umlageschlüssel § 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern 1. Bei der Frage, ob die Neuregelung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist 2. WEG: Verteilungsschlüssel kann nur im Ausnahmefall geändert werden >. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt 3.
Der Umstand, dass der Verteilerschlüssel für die Instandhaltungsrücklage nicht nach § 16 Abs. 4 WEG anders gestaltet werden darf, wurde vom BGH später nochmals bestätigt, In diesem Urteil führte der BGH zudem aus, dass Betriebs- und Verwaltungskosten statt wie bisher nach MEA nicht nur aufgrund § 16 Abs. 3 WEG nach Verbrauch oder Verursachung, sondern auch nach anderen Verteilerschlüsseln (hier von MEA auf Wohneinheiten für verschiedene Betriebskostenarten) umgelegt werden können. Die Wohnungseigentümer haben hierfür einen weiten Gestaltungsspielraum, wobei der neue Verteilerschlüssel lediglich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss und nicht willkürlich zu sein hat (BGH, Urteil vom 01. 04. 2011, Az. : V ZR 162/10). Kostenverteilungsschlüssel –KGK Rechtsanwälte. Diesen weiten Gestaltungsspielraum bei der Änderung des Verteilerschlüssels billigte der BGH Wohnungseigentümern in einer späteren Entscheidung nochmals zu (hier von MEA auf Wohnfläche, BGH, Urteil vom 16. : V ZR 3/11). Schließlich stellte der BGH klar, dass aus § 16 Abs. 3 WEG nicht die Befugnis hergeleitet werden kann, einen bislang nach einer bestehenden Vereinbarung von einer Kostentragungspflicht ausgenommenen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG erstmals an diesen Kosten zu beteiligen.
Diese Klarstellung ist nach Ansicht des V. Senats notwendig, weil nur so die erforderliche Transparenz sichergestellt sei. Denn nur so sei für einen Sonderrechtsnachfolger durch Einsicht in die Beschlusssammlung die erfolgte Änderung der Kostenverteilung klar ersichtlich. [Fußnote 6] 4. Fazit zu den Anforderungen an die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Die Wohnungseigentümer müssen die Kompetenz besitzen, die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels zu beschließen. Diese kann sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) ergeben. § 16 Abs. Änderung verteilungsschlüssel web design. 3 WEG eröffnet keine Kompetenz, eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Instandhaltungsmaßnahmen zu beschließen. Das hat Bedeutung bei sog. Vollwartungsverträgen (die z. auf Aufzugswartungen nicht unüblich sind). Aus einem Mehrheitsbeschluss über die gesetzlich zulässige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels muss sich hinreichend deutlich ergeben, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein haben, den Verteilungsschlüssel ändern zu wollen.
Die Anschaffung neuer Gartengeräte oder die Reparatur eines Spielgeräts oder Wasseranschlusses zählen nicht dazu. Auch Verwaltungskosten bedürfen nur einfacher Mehrheit Zu den Kosten der Verwaltung zählen die Kosten, welche die Verwaltung des Wohnungseigentums mit sich bringt.
Abgelegt unter WEG-Urteile Der Sachverhalt: In einer Wohnungseigentumsanlage werden die Betriebskosten für Allgemeinstrom und Müllabfuhr nach der Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen verteilt. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung im Jahr 2008 beschließen die Miteigentümer mehrheitlich, dass diese Betriebskosten zukünftig nach der Anzahl der Wohneinheiten in der Wohnanlage verteilt werden. Eine Miteigentümerin ficht die Beschlüsse gerichtlich an. Sie ist der Ansicht, dass die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Der rechtliche Hintergrund: Gemäß § 16 Abs. Änderung verteilungsschlüssel web de l'utilisateur. 2 WEG sind die Lasten des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen, sofern nicht in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes wirksam vereinbart ist. Wollen die Miteigentümer eine Änderung des Verteilerschlüssels, kann dieses nur im Wege einer Vereinbarung geschehen. Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist es nunmehr nach dem neu eingefügten § 16 Abs. 3 WEG möglich, den Verteilerschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten des gemeinschaftlichen oder des Sondereigentums bereits durch eine Stimmenmehrheit zu verändern.
Im vorliegenden Fall sah die 1961 unterzeichnete Teilungserklärung (TE) der Wohneigentumsanlage vor, dass Verteilungsschlüssel nur mit Dreiviertelmehrheit beschlossen werden können. Die in einer Eigentümerversammlung 2009 getroffene Vereinbarung zur Änderung der Schlüssel wurde jedoch nur mit einfacher Mehrheit gefasst, wie vom WEG seit 2007 anerkannt. Die mit der Änderung unzufriedenen Eigentümer beschritten den Klageweg, hatten jedoch kaum Erfolg. Die herbeigeführte Verteilerschlüsseländerung ist grundsätzlich rechtens, soweit sie die o. g. zulässigen Betriebs/-Verwaltungskosten betrifft; vom Gericht als unzulässig abgelehnt wurde lediglich der Schlüssel "Zuführung Rücklage Tiefgarage", da die Ansammlung einer solchen Rücklage kein Einzelfall (= einzelne Instandhaltungsmaßnahme) darstellt. Der Bundesgerichtshof klärte in seinem Urteil (Az. Änderung verteilungsschlüssel web page. V ZR 162/10) zudem, dass rückwirkende Änderungen für wirksam abgeschlossene Geschäftsjahre nicht möglich sind (für 2008 besteht aufgrund besonderer Umstände eine Ausnahmeregelung).