Weitere Ausführungen zu diesem Problemkomplex finden Sie in dem Beitrag → Schadensersatzansprüche bei illegalem Zahlungsplan. Der Praxistipp Der erste Schritt beim Bauverzug ist der Blick in den notariellen Kaufvertrag. Wurde ein Fertigstellungstermin überhaupt fix vereinbart? Ist dies nicht eindeutig, sollte mit eingeschriebenem Brief der Bauträger unter Fristsetzung in Verzug gesetzt werden. Auf Seiten des Erwerbers sich abzeichnende wirtschaftliche Nachteile sollten schriftlich dem Bauträger angezeigt werden. Der Bauträger ist dann zu so genannten Beschleunigungsmaßnahmen verpflichtet. Entstehende wirtschaftliche Nachteile sind so gut wie möglich zu dokumentieren. Rechtsfragen der Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Bauvertrag. Das Verschulden des Bauträgers wird vom Gesetz vermutet. Es ist Sache des Bauträgers nachzuweisen, dass ausnahmsweise der Bauverzug nicht auf eigene Fahrlässigkeit zurückgeht. Die Erfahrung zeigt, dass die Bauunternehmen bei ihren Darlegungen zum angeblich fehlenden Eigenverschulden großen Erfindungsreichtum an den Tag legen.
1. Vertragsstrafe wegen nicht fristgerechter Fertigstellung In aller Regel wird eine Vertragsstrafe im Baurecht für die nicht fristgemäße Erfüllung des Bauvorhabens vereinbart. Nach § 339 BGB und § 11 Nr. 2 VOB/B ist Voraussetzung für die Verwirkung der Vertragsstrafe, dass sich der Bauunternehmer mit der Fertigstellung des Bauvorhabens im Verzug befindet. Das setzt wiederum voraus, dass die Parteien feste und verbindliche Termine vereinbart haben ( BGH 13. 12. 2001, Az. VII ZR 432/00). Solche Fristen sind häufig in einem Bauzeitenplan festgelegt. Die Fristen aus dem Bauzeitenplan sind aber nur dann Vertragsfristen und damit für die Vertragsstrafe maßgeblich, wenn das auch im Bauvertrag vereinbart ist (OLG Kn., BauR 1997, 818). 2. Vorbehalt der Vertragsstrafe Wenn ein Fertigstellungstermin und für den Fall der verspäteten Fertigstellung eine Vertragsstrafe vereinbart wurde, dann muss deren Geltendmachung bei der Abnahme vorbehalten werden (§ 341 Abs. 4 VOB/B), andernfalls verfällt der Anspruch (BGH, NJW 1983, 385).
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