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Die steuerlichen Auswirkungen einer Grundstücksübertragung unter Ehegatten anlässlich einer Scheidung werden bedauerlicherweise oft verkannt. Nicht selten wird nach einer Trennung oder Scheidung der Miteigentumsanteil eines Ehegatten an einer gemeinschaftlichen Immobilie auf den anderen übertragen. Sei es gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrags oder zum Ausgleich eines Zugewinnausgleichsanspruchs. Beim Abschluss von Scheidungsvereinbarungen, die hierauf gerichtet sind, wird vielfach übersehen, dass die Übertragung steuerpflichtig sein kann. Gemäß § 23 Einkommensteuergesetz kann auch bei der Veräußerung von Grundstücks(-anteilen) unter Eheleuten die sog. Spekulationssteuer anfallen. Das gilt selbst dann, wenn die Übertragung der Abgeltung des Zugewinnausgleichsanspruchs dienen soll, also anstatt der Zahlung des Zugewinnausgleichs ein Grundstück(-miteigentumsanteil) übertragen wird. Eine Ausnahme besteht nur in den Fällen, in denen die Immobilie vor über 10 Jahren angeschafft oder in dem Jahr der Veräußerung selbst genutzt wurde.
Der Veräußerer kann sich einzelne Rechte vorbehalten (zum Beispiel einen Nießbrauch, ein Wohnrecht oder ein Rückforderungsrecht). Bei einer Vermögensübertragung unter Ehegatten sollte man immer auch das eheliche Güterrecht und das Erbrecht im Blick haben. Möglicherweise muss ein Ehevertrag, ein Testament oder ein Erbvertrag angepasst werden. Vielleicht sollte ergänzend ein Pflichtteilsverzicht vereinbart werden. Wir beraten Sie gern. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir generell keine Beurkundungen vornehmen, die bei drohenden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen oder drohender Insolvenz den Zugriff von Gläubigern vereiteln sollen. Solche Versuche, in letzter Minute Vermögen bei Seite zu schaffen, sind fast immer strafbar und unterliegen der Anfechtung. Zur Vorbereitung einer Immobilienübertragung unter Ehepartnern (ehebedingten Zuwendung) teilen Sie uns bitte die Personalien (Name, Geburtsdatum, Anschrift, Steuer-ID) des Veräußerers und des Erwerbers, Ihren ehelichen Güterstand sowie die Grundbuchdaten (Grundbuchbezirk und Blattnummer) des zu übertragenden Objekts mit.
Die Grundstücksübertragung ist eine Möglichkeit, den Eigentümerwechsel bei einem Grundstück ohne Kauf oder Erbschaft durchzuführen. Sie geschieht oft unter Verwandten und muss nach deutschem Recht notarielle beglaubigt werden, was mit Notarkosten verbunden ist. Warum wird ein Grundstück übertragen? Familiäre Bande sind der häufigste Fall, es handelt sich in der Regel bei der Grundstücksübertragung an ein Kind um die vorweggenommene Erbfolge und um eine unentgeltliche Zuwendung, die zwar als Schenkung unter nahen Verwandten in hohem Maße steuerbefreit ist, jedoch den Erwerber nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Die Grundstücksübertragung kann auch aus anderen Gründen zwischen nicht-verwandten Personen als Veräußerungs- und Anschaffungsgeschäft vorgenommen werden, wenn der Übernehmer einen bestimmten Geldbetrag (Gleichstellungsgeld) als Abstand zahlt. Dieser Betrag liegt (meistens weit) unter dem Wert des Grundstücks. Im Rahmen von anderen Geschäften kann diese Grundstücksübertragung sinnvoll sein.
Der Wert beläuft sich auf eine Million Euro. 100. 000 Euro beträgt davon der Wert für Grund und Boden. In dieser Situation kann Achim keinerlei Abschreibungen geltend machen. Achim veräußert die Liegenschaft für eine Million Euro an seine Ehefrau Sabine. Sie hat vor, diese weiterhin zu vermieten. Die Anschaffungskosten für das Gebäude auf dem Areal kann Sabine abschreiben. Je nach Alter der Liegenschaft beläuft sich der Abschreibungssatz auf jährlich 2% oder 2, 5%. Gehen wir von 2, 5% aus, liegt der Abschreibungssatz in diesem Beispiel bei jährlich 22. 500 Euro. Wird der Spitzensteuersatz angesetzt, beträgt die Steuerersparnis pro Jahr mehr als 10. 000 Euro. Ein Grundstücksverkauf an den Ehepartner kann ermöglichen, wertvolle Einsparungen zu erzielen. Außer dem Wechsel des Eigentümers hat sich für das Paar ansonsten nichts geändert. Welche Voraussetzungen gibt es, dass ein Grundstücksverkauf zwischen Ehepartnern steuerlich anerkannt wird? Nicht in jedem Fall wird der Grundstücksverkauf zwischen dem Ehepaar von steuerrechtlicher Seite anerkannt.
Danach war die Steuerbefreiung bei Schenkung von Familienwohnheimen an Ehegatten je nach Art und Umfang der anderweitigen Nutzung voll zu gewähren oder zu versagen. Sollte die Anwendung des aktuellen BFH-Urteils für Sie ungünstiger sein, können Sie sich zurzeit noch auf die günstigere Regelung berufen. Volltextabruf Quelle: BFH - Urteil vom 26. 02. 09
Der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs richtet sich auch bei Grundbesitz nach dem Verkehrswert, der je nach Art der Immobilie mit verschiedenen Verfahren von der Finanzverwaltung berechnet wird. Sofern der Verkehrswert des zu übertragenden Grundbesitzes an die Freibeträge heranreicht oder diese gegebenenfalls sogar übersteigt, sollte bereits zur Berechnung des steuerpflichtigen Wertes des Grundbesitzes der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden. Insbesondere bei Nießbrauchsgestaltungen müssen zudem die Auswirkungen der Übertragung auf Abschreibungen und die Geltendmachung von Werbungskosten untersucht werden. Schließlich können Übertragungen zum Wegfall der Eigenheimzulage führen. Checkliste Grundsätzlich stellen sich bei Übertragungsverträgen dieselben Fragen wie bei Grundstückskaufverträgen. Auch sollten entsprechende Unterlagen mitgebracht werden. Anstelle des Kaufpreises wird der Notar jedoch nach folgenden Gegenleistungen fragen bzw. folgende Unterlagen erbitten: Frage: Übernahme bestehender Verbindlichkeiten einschließlich der dazu gehörigen Hypotheken und Grundschulden?