Steht auf dem Erbbaugrundstück ein Mehrparteienhaus und kaufen Sie eine der Wohnungen, so müssen Sie den Erbbauzins nur anteilig zahlen. Ein Beispiel: Der Grundstückspreis beträgt 130. 000 Euro und der Erbpachtzins beläuft sich auf 5 Prozent. Insgesamt müssen die Wohnungsinhaber also eine jährliche Gebühr von 6. 500 Euro entrichten. Da sich in dem Gebäude 5 Wohnungen befinden, werden die Gebühren auf die einzelnen Parteien verteilt. Jede muss entsprechend nur noch 1. Grundstückseigentümer fordert Erbbauzinserhöhung bei Verkauf. 300 Euro pro Jahr zahlen. Kann der Erbbauzins erhöht werden? Bei einer derartig langen Vertragslaufzeit würde wohl kaum jemand ein Erbbaurecht vergeben, wenn der Erbbauzins nicht erhöht werden könnte. Immerhin steigen die Lebenshaltungskosten aufgrund von Inflation Jahr für Jahr an. Um den Werterhalt der Erbbauzinsen zu sichern, enthalten die meisten Erbbaurechtsverträge daher eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Nichtsdestotrotz kann der Erbbaurechtsgeber die Zinsen nicht beliebig anpassen. In § 9a des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) steht, dass die Zahlung die "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" nicht übersteigen darf.
Hieran hält das OLG Celle fest. Selbst wenn man dieser Auffassung nicht folgen wollte, könnte aufgrund des Umstands, dass es sich nur um die dingliche Sicherung des zugesprochenen Erhöhungsbetrags handelt und die Vollstreckung erleichtert werden soll, nur ein Bruchteil von allenfalls 10% des noch geltend gemachten Erhöhungsbetrags in Ansatz gebracht werden. Die Festsetzung eines gesonderten Wertes für die dingliche Eintragung des erhöhten Grundbauzinses hält das Oberlandesgericht Celle nicht für gerechtfertigt, schon gar nicht in einer Höhe von 50% der auf einer Restdauer von noch 50 Jahren hochgerechneten weiteren Belastung. Eine Analogie zur Bemessung des Wertes für die Festlegung von Gegenstandswerten im Rahmen anderer Klagen, die Grundbucheintragungen betreffen, ist nicht veranlasst. Diese Argumentation der Klägerin verkennt, dass mit der vorliegenden Klage auch ein Zahlungsantrag verbunden war und die dingliche Eintragung des erhöhten Erbbauzinses der erleichterten Zwangsvollstreckung dient.
Es fällt unter das normale Risiko solcher Verträge, dass sich die den Wert der vereinbarten Leistungen beeinflussenden Verhältnisse während der Vertragsdauer zugunsten des einen oder des anderen Vertragspartners ändern. Eine Äquivalenzstörung kann in solchen Fällen ein Anpassungsverlangen nur dann rechtfertigen, wenn das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung so stark gestört ist, dass die Grenze des übernommenen Risikos überschritten wird und die benachteiligte Vertragspartei in der getroffenen Vereinbarung ihr Interesse nicht mehr auch nur annähernd gewahrt sehen kann. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufsgericht ausgegangen. Des weiteren hat das Berufsgericht zu Recht hinsichtlich der Frage, ob im vorliegenden Fall eine Überschreitung des übernommenen Risikos in dem dargelegten Sinn eingetreten ist, maßgebend darauf abgestellt, ob die Kläger die Entwicklung vorausgesehen hat, die die Lebenshaltungskosten seit Vertragsabschluss genommen haben, und die in den Preisindizes der amtlichen Statistik, u. a. in dem vom Berufsgericht heran- gezogenen, allgemein gebräuchlichsten Index für einen Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen, zum Ausdruck kommt.
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