Der BFH weist hierzu als Beispiel für einzubeziehende Faktoren auf besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes oder die Gegebenheiten der Nachbarschaft hin. Außerdem sind auch entsprechend wertbeeinflussende Kriterien des Grundstücks zu würdigen, so etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störende Baumbestände. Abschreibung von Gebäuden. Nach Ansicht des BFH ist jedoch eine vertragliche Aufteilung von Gebäudewert und Grund und Boden nur dann zu ändern, wenn diese die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und auch wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Im Streitfall erfolgte eine Zurückverweisung an das Finanzgericht zur Feststellung von objektiven Aufteilungskriterien anhand der Verkehrswerte. Der allgemeine Hinweis auf fallende Bodenrichtwerte hat dem BFH nicht genügt. Praxishinweis Der BFH stellt klar, dass sich eine Überprüfung einer Kaufpreisaufteilung bei Immobilien nach den Verkehrswerten zu richten hat. Der vertraglichen Aufteilung räumt der BFH einen hohen Stellenwert ein, für die Widerlegung dieser Aufteilung sind alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen.
Während in München das Finanzamt bis vor kurzem häufig noch Bodenanteile von 30 – 40% anerkannt hat, sind die Finanzämter nunmehr angewiesen (abweichend von der Restwertmethode), die Bodenanteile mithilfe der Arbeitshilfe des BMF genauer zu ermitteln. Von Bedeutung an dieser Stelle ist, dass diese Arbeitshilfe lediglich eine von mehreren Möglichkeiten darstellt, den Bodenanteil zu ermitteln. Aufteilung kaufpreis grund boden gebäude energie spar check. Bezeichnenderweise zeigt sich in unserer ständigen Praxis wie zumindest im Münchner Raum die Arbeitshilfe häufig einen erheblich zu hohen Bodenanteil errechnet. Dabei werden der Sachwert des Bodens (ermittelt aus den Bodenrichtwerten) und der Sachwert des Gebäudes (ermittelt anhand von durchschnittlichen Gebäudeherstellungskosten) untereinander ins Verhältnis gesetzt. Dass dies in München in der Regel nicht zu richtigen Ergebnissen führt, ist offenkundig. Denn ein Haus in München verursacht pro Quadratmeter regelmäßig höhere Herstellungskosten als ein Haus in Brandenburg. Dem Finanzamt sollte und kann daher in vielen Fällen entgegengetreten werden.
Auf diese Weise soll auf die Einbindung des Bausachverständigen verzichtet werden können. Dabei greift das Tool auf das Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zurück. Der Bodenwert bestimmt sich nach den vom örtlichen Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwerten; der Gebäudewert wird auf der Grundlage von typisierten Herstellungskosten auf der Basis der Normalherstellungskosten 2010 ermittelt. Die Arbeitshilfe wird in der Literatur erheblich kritisiert. Die fehlende Berücksichtigung lokaler Gegebenheiten bei der Ermittlung des Gebäudewerts soll gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten zu einem überproportionalen Anteil des Grund und Bodens und damit zu mitunter extrem geringen Gebäudebewertungen führen. Aktualisierte Arbeitshilfe zur „Kaufpreisaufteilung“ veröffentlicht. Zwar sind die Finanzämter an die Ergebnisse des Tools nicht gebunden; nach der im Internet bereitgestellten Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises handelt es sich nur um eine qualifizierte Schätzung, die "sachverständig begründet widerlegbar" ist.
Gleichwohl liefert sie auch nur einen indikativen Aufteilungsmaßstab auf Basis einer typisierten Betrachtung. Dem Anwender bieten sich zudem etliche Stellschrauben, durch gezielte Eingaben das Bewertungsergebnis zu beeinflussen. Generell ist die Arbeitshilfe aber eine gute Hilfestellung für die erste Orientierung und sollte deutlich realitätsnähere Werte als die alte Version ausgeben. In kritischen Fällen kann sie allerdings ebenfalls keine fachkundige Einzelbewertung durch einen Gutachter ersetzen. Das birgt vermutlich auch künftig ein gewisses Streitpotential zwischen dem Steuerzahler und der Finanzverwaltung. Auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit empfiehlt es sich, die neue Arbeitshilfe mit Vorsicht zu betrachten und anzuwenden. Kaufpreisaufteilung auf Boden und Gebäude bei der Einkommensteuer. Mit dem BMF als Herausgeber der Arbeitshilfe ist zwar zu erwarten, dass die Finanzverwaltung die damit erstellten soliden Bewertungen gut akzeptieren. Eine Detailüberprüfung, beispielsweise durch die Betriebsprüfung, lässt sich trotzdem nie gänzlich ausschließen.
Für unser Beispiel errechnen sich die Abschreibungen so Anschaffungskosten (Erwerb im Juli) 555. 750, 00 € Lineare Jahresabschreibung 11. 115, 00 € anteilig für das erste Jahr: 6/12 davon 5. 557, 50 € Erhöhung der Anschaffungskosten im Jahr 3 auf 560. 000, 00 € Abschreibung ab dem dritten Jahr 11. 200, 00 € 5. Abschreibungen gelten nicht für selbst genutztes Wohneigentum Viele Eigenheimbesitzer wohnen selbst im erworbenen Haus und vermieten nur einzelne Wohnräume. Der Gesetzgeber zerlegt die Immobilie dann in selbstständige Gebäudeteile – den selbst genutzten und den fremd genutzten Teil. Für den eigenen Wohnraum dürfen Sie natürlich keine Abschreibungen geltend machen. Die Aufteilung der Anschaffungskosten kann anhand der Flächenanteile vorgenommen werden. Im Mehrfamilienhaus bewohnt der Besitzer die Wohnung im Obergeschoss mit einer Wohnfläche von 100 qm. Aufteilung kaufpreis grund boden gebäude erneuerbare wärme klimaneutrale. Die beiden anderen Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 200 qm hat er vermietet. Die Anschaffungskosten für das Haus betrugen 600.
In Betracht kommt: Argumentationsmöglichkeiten gegenüber dem Finanzamt a) Ausweis des Bodenanteils bzw. der sonstigen miterworbenen Wirtschaftsgüter im Kaufvertrag. Insoweit hat der Bundesfinanzhof im Urteil vom 16. 09. Aufteilung kaufpreis grund und boden gebäude. 2015 IX R 12/14 nochmals bestätigt, dass eine vertragliche Kaufpreis-Aufteilung von Grundstück und Gebäude bei der Berechnung der Absetzung für Abnutzung auf das Gebäude zu Grunde zu legen ist, sofern nicht dadurch die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt oder wirtschaftlich völlig unhaltbar dargestellt werden. Eine Möglichkeit also, die in vielen Fällen zur Streitvermeidung mit der Finanzverwaltung beiträgt. Das Finanzamt kann jedenfalls nicht ohne weiteres von dieser vereinbarten Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag abweichen. b) Streitig ist oft schon die Methode, mit der die Werte zu ermitteln sind. In der Arbeitshilfe des BMF wird das Sachwertverfahren schematisch angewendet. In Einzelfällen kommt bei einer sachgerechten Schätzung für eine alternative Berechnung auch das Ertragswertverfahren in Betracht.
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