Weiterhin ist es hilfreich – aber nicht immer zwingend notwendig –, ein Lärmprotokoll zu führen, aus dem sich später für jeden Zeitpunkt der Baumaßnahme die tatsächliche Lärmbelastung ergibt. Kein Verschulden des Vermieters notwendig Grundsätzlich schuldet der Vermieter seinem Mieter einen mangelfreien Gebrauch der Mietsache. Ist das nicht möglich, kann der Mieter sein Minderungsrecht unabhängig davon geltend machen, ob der Vermieter den Baulärm überhaupt verschuldet hat – beispielsweise bei einer Baustelle auf einem Nachbargrundstück. Eventuell kann der Vermieter die den Lärm verursachenden Bauunternehmer in Regress nehmen – dies hat aber keine Auswirkung auf das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter und eine mögliche Mietminderung. Mietrecht: Mietminderung Baulärm - Urteile und Tipps. Miete mindern bei Baulärm Schreiben Sie Ihrem Vermieter und kürzen Sie die Miete - einfach und sicher mit der von Anwälten erstellten FOCUS-Online-Vorlage. Plus: Mietminderungstabelle Zulässigkeit einer pauschalen Minderungsquote Auf jeder Baustelle gibt es Tage, an denen mal mehr oder weniger bzw. gar nicht gearbeitet wird.
Keine Ansprüche bei Mangelkenntnis Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen und den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten ( §§ 536, 536a BGB). Kennt der Mieter jedoch bei Abschluss des Vertrags den Mangel, stehen ihm diese Rechte nicht zu ( § 536b Satz 1 BGB). Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis. Dabei muss sich die positive Kenntnis auch auf einen konkreten Mangel beziehen, nicht nur auf allgemeine Umstände, die eine Beeinträchtigung verursachen könnten. Nicht ausreichend ist daher die bloße Kenntnis davon, dass sich im Haus ein Gewerbebetrieb befindet, die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt oder in den Räumen früher Tätigkeiten durchgeführt wurden, die zu einer Schadstoffrestbelastung führen können (so z. B. LG Mannheim, Urteil v. 20. 3. Mietminderung wegen Baulärm ▷ Höhe & Anspruch. 1996, 4 S 213/95, WuM 1996 S. 338). Nur positive Kenntnis zählt Ausreichend ist dagegen, dass der Mieter die Tatsachen kennt, die eine Gebrauchseinschränkung begründen können.
Sie sind immer hinzunehmen. Die Höhe der Minderung richtet sich danach, inwieweit die Wohnung noch gebrauchstauglich ist. Zumutbarkeit, Ruhezeiten und Ausmaß sind ebenso entscheidungserheblich. Der Vermieter saniert oder baut um Setzt der Vermieter neue Fenster ein, dämmt die Fassade oder erneuert die Installation, entsteht Baulärm. Auch wenn der Mieter den Modernisierungsmaßnahmen zugestimmt hat oder diese dulden muss, ist sein Minderungsrecht nicht ausgeschlossen (LG Mannheim WuM 1986, 139). Er kann die Miete mindern, wenn er die Wohnung während der Bauarbeiten lärmbedingt ganz oder teilweise nicht nutzen kann oder erheblicher Baulärm die Wohnqualität beeinträchtigt. Kernsanierung mehrerer Etagen im Haus, Einsatz von Presslufthammer und Abrissbirne, 18 Monate Dauer: 20% Mietminderung (KG Berlin 8 U 3422/06) Bohr- und Hammergeräusche im Haus: 15% (AG Hamburg, WuM 2007, 621). Mietminderung durch baulärm nachbarhaus. Stemmarbeiten im Gebäude: 10% (KG Berlin NZM 2000, 40). Dachgeschoßausbau, Baulärm, Schmutz, Baugerüst: 22% (LG Berlin MM 1994, 396).
Der Mieter müsse nicht "das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung" vortragen. Hinreichend konkret dargestellte Mangelfolgen genügten. zu BGH, Urteil vom 29. 2020 - VIII ZR 31/18 Redaktion beck-aktuell, 10. Jun 2020. Weiterführende Links Aus der Datenbank beck-online LG Berlin, Streithelfer, Mietminderung, Feststellungsbegehren, Beschaffenheitsvereinbarung (Vorinstanz), BeckRS 2019, 25774. BGH, Baustellenlärmvermeidung durch schlichtes Schließen der Wohnungsfenster zur Nachtzeit, NJW-RR 2012, 908. Selk, Baulücke, Baulärm & Co. Mietminderung wegen Baulärm? So klappt’s. im Mietverhältnis und kein Ende, NZM 2015, 855. BGH: Lärm vom nachträglich errichteten Schulhof-Bolzplatz als Mietmangel, NJW 2015, 2177. LG Berlin, Mängel der Mietsache, Entschädigungsansprüche, Mängelbeseitigungsansprüche, Vermieter, Herabsetzung der Miete, Mietvertrag, BeckRS 2018, 24227.
8 U 5875/98 » festgesetzte Mietminderung: 30% Zeitschriftenfundstellen: GE 2001, 620; MM 2001, 262 weitere Kategorien: Bauschmutz »; Baustaub »; Sanierungsarbeiten » Staub, Dreck und Lärm in erheblichem Umfang aufgrund von Bauarbeiten / Lärm durch Sandstrahlarbeiten » Gericht: Amtsgericht Mainz, Urteil vom 28. 1996, Az. 10 C 49/96 » festgesetzte Mietminderung: 25% weitere Kategorien: Bauschmutz »; Baustaub »; Sanierungsarbeiten » Mietminderung für Beeinträchtigung durch Dachgeschossausbau ist regelmäßig mit 33% anzusetzen » Gericht: Landgericht Berlin, Urteil vom 08. 64 S 357/95 » festgesetzte Mietminderung: 33% Zeitschriftenfundstelle: GE 1996, 1051 weitere Kategorien: Bauarbeiten »; Baugerüst »; Bauschmutz »; Baustaub »; Dachausbau »; Dachgeschossausbau »; Einrüstung »; Fassadeneinrüstung »; Gerüst »; Sanierung »; Umbau » Erhebliche Beeinträchtigung durch Bauarbeiten bei Dachgeschossausbau (Schmutz, Gestank, Einbrüche von Regenwasser) » Gericht: Landgericht Hamburg, Urteil vom 11. 307 S 135/95 » festgesetzte Mietminderung: 80% weitere Kategorien: Bauschmutz »; Baustaub »; Dachausbau »; Dachgeschossausbau »; Regenwasser » Baulärm aufgrund von Stemmarbeiten, Kreissägearbeiten, Arbeiten mit der Bohrmaschine beim Ausbau eines Dachgeschosses » Gericht: Landgericht Berlin, Urteil vom 12.
Wird durch den Baulärm die ortsübliche Benutzung des Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt, hat der Vermieter gegen den Verursacher selbst einen Ausgleichsanspruch (LG Hamburg NJW-RR 1999, 378). Kürzt der Mieter berechtigtermaßen die Miete (im Fall 20% wegen einer benachbarten Baustelle), kann der Vermieter seinen Schaden an den Verursacher weiterreichen. Allerdings kann er Mieter auch dann mindern, wenn der Vermieter die Beeinträchtigungen entschädigungslos hinnehmen muss (BayObLG NJR-RR 1987, 971). Der Mieter soll auch mindern können, wenn er tagsüber oder während der gesamten Bauzeit abwesend ist. Der Vermieter könne nicht einwenden, der Mieter habe die Mietsache ohnehin nicht genutzt (BGH NJW 1987, 432, Entscheidung ist fragwürdig). Baulärm durch den Abriss zweier Häuser in der Nachbarschaft: 20% (AG Berlin-Schöneberg NJWE 1997, 75). Großbaustelle 100 m gegenüber Arztpraxis: 10% (OLG München 3U 3422/06). Fenster öffnen und normale Unterhaltung ausgeschlossen, Erschütterungen in der Wohnung.
25% (LG Darmstadt 39 C 1706/81). Pumpen einer Baustelle, Überschreiten der Grenzwerte in der Nachtzeit: keine Mietminderung, da Bautätigkeit nur im Herbst und Winter, Anwohnern sei zumutbar, Fenster nachts geschlossen zu halten, so dass Grenzwerte in den Wohnungen nicht überschritten werden (BGH VIII ZR 22/11). Großbaustelle in Innenstadtlage, zum Teil nachts: 12% (LG Frankfurt ZMR 2007, 699). Neubau einer ICE-Bahnstrecke in Gebiet mit bestehender Lärmbelastung: 10% (LG Kassel NJW-RR 1989, 1292); ICE-Neubaustrecke Köln-Frankfurt mit Lärmvorbelastung: 15% (LG Siegen WuM 1990, 17). 4. Elbtunnelröhre, EG-Wohnung 10 m vor Bauzaun: 35% (LG Hamburg, WuM 2001, 444). Baulärm von gegenüber liegendem Neubaueinkaufszentrum: 20% (LG Hamburg NJW-RR 1999, 378). Baulärm im Neubaugebiet nach 17:00 Uhr und an Wochenenden: 25% (AG Darmstadt WuM 1984, 245).
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