Sofortkontakt zur Kanzlei NAHME & REINICKE Ihre Rechtsanwälte und Notare in Hannover Aktuelle Fachbeiträge Der BGH hat mit Urteil vom 17. 11. 2010 (AZ XII ZR 124/09) bestätigt, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. Abrechnungsfrist für Nebenkosten im Gewerbemietrecht - Mietrecht.org. 3 BGB auf Gewerberaummietverträge keine Anwendung findet. Die gesetzliche Vorschrift besagt, dass über Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist und die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen ist. Aus einer Abrechnung, die dem Mieter nach Ablauf dieser Frist zugeht, sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen. Diese Regelung gilt nach § 578 BGB jedoch nur für Wohnraummietverträge und nicht für den gewerblichen Bereich. Der BGH hält zwar eine Frist von zwölf Monaten, nach Ende des Abrechnungszeitraumes, für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung auch im gewerblichen Bereich für angemessen. Eine entsprechende Anwendung der Ausschlussfrist, wie sie bei Wohnraummietverträgen für Nachforderungen des Vermieters gilt, komme allerdings wegen des eindeutigen Gesetzeswortlautes nicht in Betracht.
000 Euro ergibt, die H nicht zahlen kann, schließen V und H ein Jahr später eine schriftliche Vereinbarung. Danach soll H gegen Erstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung sein Badezimmer in der angemieteten Wohnung renovieren und dafür einen Pauschalpreis von 2. 000 Euro von V erhalten, der teilweise mit der Nachzahlung verrechnet wird. Nachdem das Bad instand gesetzt ist, passiert fast weitere drei Jahre lang nichts. V verlangt nun die Nachzahlung. Abrechnungsfrist für Betriebskosten in der Gewerberaummiete. H beruft sich auf Verjährung und fordert seinerseits die vereinbarten 2. 000 Euro. Folge: Selbst wenn der Nachzahlungsanspruch von V nach fast vier Jahren verjährt ist, kann er gegen die Forderung von H aufrechnen. Denn in dem Zeitpunkt, als das Bad instand gesetzt war, waren sowohl der Nachzahlungsanspruch als auch der Pauschalpreis fällig und unverjährt. V braucht daher nur 1. 000 Euro an H zu zahlen.
[5] Allerdings ist eine Änderung des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungsmaßstabs von "Wohnfläche" auf "Personentage" durch schlüssiges (konkludentes) Handeln der Vertragsparteien in Form einer mehrjährigen unbeanstandeten Abrechnung nach Personentagen möglich. In diesem Fall ist eine Rückkehr zu der im schriftlichen Mietvertrag vorgesehenen Abrechnungsweise nach Wohnfläche nur mit Zustimmung des Vertragspartners möglich. [6] Änderung des Umlageschlüssels bei Gewerberaum § 556a BGB gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Daher kann der Vermieter den in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel für die Umlage von Betriebskosten nur mit Zustimmung des Mieters ändern. Als Rechtsgrundlage für einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung kommen die Bestimmungen über die Störung der Geschäftsgrundlage [7] in Betracht. Betriebskostenabrechnung: Alle Fristen im großen Überblick (Mieter / Vermieter). Insofern rechtfertigt jedoch die irrige Vorstellung des Vermieters, der vereinbarte Verteilerschlüssel führe zur Deckung der ihm entstehenden Betriebskosten, nicht die Vertragsanpassung, weil eine fehlerhafte Kostenkalkulation in die Risikosphäre des Vermieters fällt.
Über den Abrechnungszeitraum 2012 muss somit bis zum 31. 12. 2013 eine Abrechnung vom Vermieter vorgelegt werden. Diese Frist stellt für den Vermieter eine Ausschlussfrist dar, d. h. trifft die Abrechnung später beim Mieter ein, kann der Vermieter keine Nachforderungen verlangen. Der Vermieter muss dabei beweisen, dass die Abrechnung rechtzeitig beim Mieter eingegangen ist. Ausnahmen Verkürzung der Abrechnungsfrist Eine Verkürzung der Abrechnungsfrist ist grundsätzlich möglich, wenn beide Parteien sich darüber einig sind. Jedoch gilt auch hier, dass der Mieter durch die Verkürzung der Frist nicht benachteiligt werden darf. Eine Benachteiligung könnte darin gesehen werden, dass zusätzliche Kosten für eine verfrühte Ablesung und Abrechnung entstehen, welche dem Mieter auferlegt werden. Der zusätzliche Verwaltungsaufwand könnte den Mieter benachteiligen, so dass von einer Verkürzung der Frist abzuraten ist, wenn eine erhöhte Kostenfolge abzusehen ist. Eine Vereinbarung über eine verkürzte Frist ist somit im Einzelfall ohne weiteres zulässig.
In diesem Fall ist eine Geltendmachung eventueller Forderungen auch nach Überschreiten der Abrechnungsfrist nicht ausgeschlossen. Ebenso kann unter Umständen auch eine Eigenverschuldung des Vermieters ausgeschlossen werden, wenn ein Mieter nach Ende des Mietverhältnisses keine Nachsendeadresse hinterlassen hat, mehrfach umgezogen ist oder die Wohnung plötzlich und unerwartet verlasse hat. Auch wenn der Mieter seine neue Anschrift nicht bekannt gibt, hat der Vermieter Glück gehabt, denn es gehört zu den vertraglichen Nebenpflichten des Mieters, dem Vermieter die neue Anschrift mitzuteilen. Grundsätzlich darf sich der Vermieter jedoch nach Beseitigung der Hindernisse, welche zum Überschreiten der Abrechnungsfrist beigetragen haben, nicht unbegrenzt Zeit zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung lassen. Hier haben der Bundesgerichtshof und das Landesgericht Berlin mit Urteilen aus den Jahren 1990 und 2006 eine zusätzliche Frist von maximal 3 Monaten für angemessen angesehen (BGH, Urteil v. 26.
07. : VIII ZR 220/05) nach (weiterem) Fristablauf keine Nachforderung des Vermieters mehr möglich nach Fristablauf bleibt Guthabensanspruch des Mieters bestehen Mieter kann eine trotz verspäteter Abrechnung geleistete Nachzahlung wieder zurückverlangen Hinweis: Wann eine Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen möglich ist Ein verjährter Anspruch kann vom Gläubiger zwar nicht mehr geltend gemacht werden. Macht allerdings der Schuldner seinerseits einen Anspruch gegen den Gläubiger geltend, kann der Gläubiger dagegen mit dem verjährten Anspruch aufrechnen, sofern die Aufrechnungslage zu einer Zeit entstanden ist als der Anspruch des Gläubigers noch nicht verjährt war. Aufrechnung bedeutet vereinfacht gesagt, dass zwei Personen mit gleichartigen Forderungen gegenseitig aufrechnen können. Praxis-Beispiel: Der fleißige Mieter Vermieter V hat als Mieter den fleißigen Handwerker H, der es gerne warm hat und viel heizt. Nachdem sich daher aus der Nebenkostenabrechnung für H eine Nachzahlung in Höhe von 1.
Dies muss jedoch nachweislich der Fall sein, beispielsweise wenn Ihnen der Grundsteuerbescheid vom Finanzamt zu spät zugestellt wurde. Regelungen zum Nachteil des Mieters sind nicht erlaubt. Wann wird die Abrechnung unwirksam? Grundsätzlich gilt, dass verspätet zugestellte Abrechnungen unwirksam sind, wenn sich daraus eine Nachzahlung ergibt. Die Gesetzeslage ist eindeutig, hier können Sie keine Ansprüche durchsetzen. Anders sieht der Fall aus, wenn sich daraus eine Gutschrift zugunsten des Mieters ergibt. Nach Ablauf der Frist dürfen Sie zwar keine Nachzahlung mehr geltend machen, Ihr Mieter kann aber dennoch auf eine Abrechnung und auf eine etwaige Rückzahlung zu hoher Nebenkostenvorauszahlungen bestehen. Mieter könnten als eine Art Sanktion für regelmäßig verspätet abgegebene Abrechnungen die laufenden Vorauszahlungen auslassen. Dieses Zurückbehaltungsrecht erlischt aber in dem Moment, in dem die Abrechnung formal und inhaltlich korrekt vorliegt. Unterlassen Sie dauerhaft die Abrechnung, kann der Anspruch durch den Mieter auch auf gerichtlichem Wege eingeklagt werden.
Du suchst einen Kinderarzt in Flensburg? Unser Ärzteverzeichnis hat einige Kinderärzte in Flensburg für dich gefunden, alle 11 Praxen und Ärzte findest du unten in Kurzform aufgeführt. In unserer Karte von Flensburg haben wir dir die Adressen aller Kinderarzt-Praxen auch visuell dargestellt. Um mehr über einen der Kinderärzte aus Flensburg zu erfahren, klicke bitte einfach den jeweiligen Eintrag an. In Flensburg werden dir von den dortigen Kinderärzten bzw. -praxen u. a. die folgenden ärztlichen Leistungen angeboten: Nach Feierabend sowie am Wochenende und an Feiertagen steht dir der ärztliche Notdienst unter der Rufnummer 116 117 zur Verfügung. Überblick » DIAKO Krankenhaus. Hier kannst du anrufen, wenn du ärztliche Hilfe für dein Kind (oder dich) benötigst. Bei sehr akuten und lebensbedrohlichen Fällen ist der Notarzt unter 112 der beste und schnellste Weg für Hilfe! Notdienste für Kinder in Flensburg: Diakonissenanstalt Kinderklinik Marienhölzungsweg 4 24939 Flensburg Dienstzeiten: Freitag: 17-19 Uhr Wochenende: 10-13 & 17-19 Uhr Bundesweite Nothilfen: Ärztlicher Bereitschaftsdienst: 116 117 (kostenlos, ohne Vorwahl) Notruf (bei Lebensgefahr): 112 Zurück zur Kinderarzt-Suche Kinderarzt-Portal Kinderarzt-Suche: Flensburg - Vollständige Kinderarztliste Herr Georg Schenkluhn Apenrader Str.
Praxis ohne Grenzen Johanniskirchhof 19a 24939 Flensburg Sprechstunde: dienstags 11-13 Uhr Es gibt einen mehrsprachigen Flyer der Praxis ohne Grenzen (Deutsch, Englisch und Arabisch) und weitere Informationen auf:
Wenn die Zähne kommen - Zahnung bei Kindern Symptome, Diagnose und Therapien bei Asthma bronchiale Asthma bronchiale bei Kindern Umschulung & Kinderbetreuung organisieren Wie Kinderfüße richtig gemessen werden sollten Passende Kinderschuhe finden
Anlaufpraxis des Allgemeinärztlichen Bereitschaftsdienstes Ev. Luth. Diakonissenanstalt Ärztliche Notdienste Knuthstr. 1, 24939 Flensburg (Neustadt) 1, 1 km 116117